Polskie prawo reguluje stosunkowo dokładnie kwestie wynajmu lokali mieszkalnych i obowiązków wynikających przede wszystkim z udostępniania lokalu użytkownikom. Decydujące znaczenie ma tu Ustawa o ochronie praw lokatorskich z 2001r. która definiuje zasady wynajmu.

W ślad za tym, każdy zapis umowy, wiążący obie strony, musi co do zasady być zgodny z tą ustawą. I mimo, że nie do końca wydają się być sprawiedliwe, najlepszym sposobem obrony przed kłopotami jest przestrzeganie ustawy.

Wypowiedzenie umowy wynajmu

Lokator mieszkający w wynajmowanym mieszkaniu ma prawo do wypowiedzenia umowy, zgodnie z treścią umowy, regulującej warunki wypowiedzenia i zgodnymi z ustawą właściwą. Jeżeli w umowie nie został zawarty okres wynajmu, co do zasady, uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony, dający prawo najemcy do wypowiedzenia umowy dosłownie z dnia na dzień, w przypadku gdyby właściciel lokalu ukrył przed najemcą ważne wady tego miejsca.

Właściciel natomiast musi przestrzegać terminów wypowiedzenia zawartych w treści umowy, która została podpisana przez obie strony kontraktu i jednocześnie zgodnych z ustawą o ochronie lokatorów. Wypowiedzenie umowy przez właściciela może zatem nastąpić tylko w wyjątkowych sytuacjach. Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu skierowane do najemcy może nastąpić, gdy:

  • używa on mieszkania w sposób kolidujący z treścią umowy lub używa rzeczy w sprzeczności z ich przeznaczeniem, mimo że już wcześniej został w tej kwestii upomniany
  • najemca nie dba o mieszkanie do takiego stopnia, że jest ono narażone na spadek wartości komercyjnej lub trwałe uszkodzenie czy naruszenie struktury
  • najemca spóźnia się notorycznie z zapłatą czynszu a przynajmniej ma opóźnienie w spłacie co najmniej za dwa okresy umówionej płatności
  • najemca wynajmuje lub podnajmuje część lokalu do bezpłatnego używania bez uzyskania na to zgody właściciela lokalu

Okres wypowiedzenia umowy 

Jednym z najpoważniejszych błędów stosowanych w umowach najmu jest wprowadzanie do nich określonego okresu wypowiedzenia, co ewidentnie pozostaje sprzeczne z ustawą. Zwykle wynajmujący wpisują do umowy prawo do miesięcznego lub dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemca w żaden sposób nie jest zobowiązany do przestrzegania niezgodnego z prawem zapisu.

Właściciel nie może w ten sposób skutecznie wypowiedzieć umowy. Do wypowiedzenia umowy najmu służy jedynie art.11 ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązuje do niego wyłącznie forma pisemna i uzasadnienie przyczyny wypowiedzenia.

Szczególne przypadki wypowiedzenia umowy najmu

Ustawa przewiduje jednak specyficzne warunki, gdy właściciel nieruchomości ma prawo wypowiedzieć najem Może to zrobić właściciel takiego lokalu, którego czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Może on wypowiedzieć najem, zachowując sześciomiesięczny okres wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania danego lokalu przez okres powyżej dwunastu miesięcy.

Zachowując jednomiesięczny tryb wypowiedzenia i z końcem miesiąca kalendarzowego właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w tym komunalnego, znajdującego się w tej samej miejscowości. Lokal ten musi spełniać warunki określone dla lokalu zamiennego.

Te zasady stosuje się w skrajnych wypadkach, wtedy gdy lokator odmawia wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu a właścicielowi tegoż lokalu nie pozostaje nic innego jak starania o znalezienie mu lokalu zastępczego i doprowadzenie do upuszczenia spornego lokalu.

Artykuł powstał przy współpracy z szukajlokum.pl

eMarketing może być prosty - Akademia eMarketingu
Podziel się